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商品房消费者要求退一赔一纠纷案代理词
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被告辩称，购买房子是依据合同来购买，不是依据广告来购买，则原告在购房时没有提出合同要有“全优工程”的表述。第二被告还辩称：“购房合同中明确约定了质量标准，实际提供的商品房与合同约定相符，……建设工程不适用《产品质量法》的规定”。第一被告则辩称购房合同已明示原告购买的商品房是合格产品。而本代理人则认为： （1）被告辩称与事实不符。在购房合同中，我们找不出任何一个约定质量标准的条款。合同第四条提到：“甲方建设的商品房须经福州市建设质量部门及各有关部门综合验收合格，方能交付使用。”这是依据有关法律法规规定的房产交付使用的条件，并不是原告与第一被告对商品房约定的质量标准。房产未经竣工综合验收合格不能交付使用，这是有关房地产的法律常识。优质工程是在综合验收合格以后由有关部门组织评定的。此外，原告提出的诉请并未依据《产品质量法》而是依据《消费者权益保护法》等法律法规。第二被告的辩称实在是毫无根据且令人莫名其妙。 （2）第一被告在《福州晚报》上刊登的有详细、具体内容的广告是一种要约，不能将它与购房合同割裂开来，一旦消费者作出承诺，与第一被告签订购房合同，那么，广告的内容就成为消费者与第一被告的特别约定，因而也就成为购房合同的一个组成部分。因此，广告中提到的“中利花园”为“全优工程”应认定为原告所购买的商品房的质量标准。 （3）即使广告的内容不作为购房合同的一部分，也不影响第一被告的行为构成欺诈消费者行为。理由如下： |
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①根据国家工商局发布的《欺诈消费者行为处罚办法》第二条规定：“本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者的提供商品或者服务中采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。”该办法第三条规定：“经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一的，属于欺诈消费者行为：……（九）利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的；……”因此，本案争议的焦点在于第一被告作为经营者在提供商品的过程中所发布的讼争广告是否属于对消费者的欺诈，是否误导消费者。第一被告的广告宣传显然是一种经营行为，其目的是向消费者提供商品房，该经营行为的欺诈及对消费者的误导是显而易见的。 ②第二被告辩称：到目前为止建设部的有关法规对“全优工程”一词尚无定义，该词不是质量标准，只是广告用语因此也就不存在欺诈。 本代理律师认为，“全优工程”的含义很明显，任何一个稍有文化教育知识且思维正常的人都明白，它的字面含义就是“全部都是优”，这就是质量标准，如果不是，请问“全优工程”是什么标准？广告中提到：“购房自然离不开地段、价格、资金质量、环境……”这表明广告必然涉及“中利花园”的质量问题。纵观广告的全部内容，惟独“全优工程”一词与质量有关系。怎么能说该词在广告中不是指质量标准呢？近年来，在建筑物竣工综合验收合格后，福州市建委每年都根据有关标准评出“部优质样板工程”、“部检优良工程”、“省级优质住宅工程”、“省检优良工程”、“市优良工程”，这就是通常所说的“部优”“省优”、“市优”。“中利花园”连“市优”都不是，怎么能称“全优工程”呢？本代理律师认为，被告的辩称恰恰说明“全优工程”的提法完全是第一被告杜撰出来的，这就是欺诈。 |
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③第一被告辩称，以“全优工程”的用语登出广告，只是因为其通俗易懂，不符合建筑业的规范标准，只是在老百姓当中有这一提法。这实际上已承认了这一广告对消费者的误导。第一被告还辩称从公司成立之日起，就将“全优工程”作为一个目标来努力，但又辩称其至今未参加评优，所以在原告提供的福州市建委的（1997）综23号文件公布的评优名单中没有第一被告，当本代理律师提出既然第一被告表示要朝着“全优工程”的目标前进，就更要参加评优时，第一被告又辩称说“中利花园”还不能参加评优，第一被告的这些辩称不仅前后观点矛盾，而且还恰恰证明第一被告公开地、明目张胆地欺诈消费者。 ④第一被告辩称，只有合同成立时才成立欺诈行为，否则岂不是所有看到广告的人都可以向广告主要求赔偿？被告认为，广告中提到“全面封顶”、“1997年春节入妆，原告应当能判断此时不存在“全优工程”，而且从行为的结果来看，广告并没有对原告造成任何损害，因此，第一被告的行为不构成欺诈。 |
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本代理律师认为，被告的上述辩称除了仍将广告与合同割裂开来外，还对消费者提出了极为苛刻的要求。原告并非房地产行业的专业技术人员，不能要求原告知道建设工程的评优程序以及建设工程的质量等方面的技术要求。对消费者提出如此苛刻的要求，岂不等于说原告受骗上当是活该？退一步来说，谎言并不因为其容易被认识破而变成不是谎言，不能因为广告容易被人识破而不认定其虚假性。此外，第一被告认为，老百姓心目中会有“全优工程”这一概念，可见第一被告也承认广告会误导消费者。原告正是看了广告，冲着“中利花园”是“全优工程”才购买“中利花园”的房子的。可见，广告对原告产生了误导作用。当原告所购买的房子顶棚抹灰砸伤原告林庚的母亲后，原告才对“中利花园”根本不是什么“全优工程”连“市优”都不是。这对原告难道不是一种损害吗？更何况《消费者权益保护法》第四十九条规定的是一惩罚性的赔偿制度。这种惩治罚性赔偿不同于一般民法意义上的损害赔偿，是我国立法上的一大突破，它不注重消费者实际受到多大损失，只要经营者提供商品和服务有欺诈行为的，那么消费者就有权提出按购买商品价款一倍赔偿的要求。 综上所述，第一被告在《福州晚报》上刊登的广告属于欺诈消费者行为。这一行为误导原告购买了“中利花园”5号楼一层H单元商品房及5座30号附属间，使原告的合法权益受到损害。 |
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