[改判]

    二审法院认为：赵某某与叶某某之间的房屋买卖平等、自愿、有偿，其意思表示真实，并立有契约。买房业已交付了房款，并实际使用管理了房屋，且没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应认定买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。叶某某为获得更高房屋价款而翻悔，要求退房退款的请求，损害了赵某某的利益，应不予支持。原审法院仅以双方未办买卖手续为由，认定该房屋买卖关系无效欠妥。该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决撤销原判决，认定赵某某与叶某某的买卖协议有效，叶某某应按协议约定于判决生效后2个月内协助赵某某办理产权登记手续。

    [评解]

    本案一、二审认定的事实和采纳的证据是一致的，案件事实清楚，案情较为简单，双方当事人对买卖事实也无争议。其分歧在于如何认定该房屋买卖合同是否有效？

    我国《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记，这一规定体现了国家对不动产的监督和管理，以此保障人们基本生活资料和生产资料的安全以及交易的安全，防止房屋交易中的偷税行为，这一规定是对房屋买卖合同的形式要件所作的规定。那么，是否所有未办理房屋